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Urbanisme

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Lexique de l'urbanisme et nouveaux formulaires à télécharger
Réforme des permis de construire et des autorisations d'urbanisme

Vue aérienneLa réforme des autorisations d’urbanisme
est entrée en vigueur le 1 octobre 2007.
 

Cette réforme annonce trois objectifs majeurs :
clarifier le code de l’urbanisme,
améliorer la qualité du service rendu aux usagers
et préciser les responsabilités respectives de chacun.

 


Ce qu'il faut retenir :

Des procédures regroupées

11 régimes d'autorisation et 5 déclarations :

  • Permis de construire
  • Permis de démolir
  • Autorisation pour les installations et travaux divers
  • Autorisation d'aménager un terrain de camping
  • Autorisation de stationnement de caravanes
  • Autorisation d'aménager un parc résidentiel de loisirs
  • Autorisation de coupe et abattage d'arbres
  • Autorisation de lotir
  • Autorisation spéciale de travaux dans les secteurs sauvegardés
  • Autorisation spéciale de travaux dans les périmètres de restauration immobilière
  • Déclaration de travaux
  • Déclaration de clôture
  • Déclaration en cas de division de terrain non soumise à autorisation de lotir
  • Déclaration en cas de division de terrain non destinée à l'implantation de bâtiments,
  • Déclaration de création d'un terrain de camping pour moins de six tentes ou de  vingt campeurs.

…sont fusionnés en 3 permis :

  • Permis de construire
  • Permis d'aménager
  • Permis de démolir

…et une déclaration préalable.

Auxquels s'appliquent les mêmes règles de fond et les mêmes règles d'instruction (délais, procédure).


La liste des travaux soumis à permis, à autorisation ou à déclaration n'était pas fixée de façon exhaustive dans le
code de l’urbanisme.
A l'avenir, le champ d'application des procédures le sera.


Constructions nouvelles : elles sont par principe soumises à permis de construire.
Le décret fixe la liste exhaustive des constructions soumises à simple déclaration et de celles qui sont dispensées de formalités.
 
Travaux sur constructions existantes :ils sont par principe dispensés de formalités.
Le décret fixe la liste exhaustive des travaux sur constructions existantes soumis à permis de construire et de ceux qui sont soumis à une simple déclaration préalable.
 
Aménagements : ils sont par principe dispensés de formalités.
Le décret fixe la liste exhaustive des aménagements soumis à permis d'aménager et de ceux qui sont soumis à une simple déclaration préalable.
 
Démolitions :
Le décret impose un permis de démolir dans les secteurs protégés (secteurs sauvegardés, sites, périmètres de protection des monuments historiques, ZPPAUP)

Des champs d'application plus précis

Le permis de construire ne porte que sur des biens immobiliers

Sont soumises à permis de construire, les constructions qui créent plus de 20 m² de surface hors œuvre brute (SHOB).

Sont soumises à déclaration préalable :

  • les constructions qui créent entre 2 et 20 m² de SHOB,
  • les constructions de moins de 2 m² qui ont une hauteur de plus de 12 mètres.

Il existe des cas particuliers : éoliennes, piscines, murs, constructions dans les sites classés et les secteurs sauvegardés.

Le permis de démolir ne porte plus que sur la protection du patrimoine bâti et de l'urbanisme.

Le permis de démolir est désormais exclusivement destiné à empêcher la démolition de bâtiments protégés au titre du patrimoine urbain ou architectural. C'est pourquoi le décret ne l'impose que dans les secteurs protégés par l'Etat, le conseil municipal pouvant l'instituer en dehors de ces secteurs. Cette réforme permet de simplifier considérablement les dossiers de demande et l'instruction de ces permis.

Délais

Un "délai de base" est fixé par le décret. Il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors du dépôt de son dossier en mairie.

     Ce délai est de :

  • 1 mois pour les déclarations,
  • 2 mois pour les PC de maisons individuelles et les permis de démolir,
  • 3 mois pour tous les autres permis.

Un délai différent, pourra être fixé lorsque certaines consultations sont nécessaires (Architecte des Bâtiments de France, commission de sécurité…).

     Cette majoration de délai doit impérativement être notifiée au plus tard un mois après le dépôt du permis et ne peut pas être
     modifiée ultérieurement, sauf cas exceptionnels limitativement énumérés par le décret.
     Si le dossier est incomplet, les pièces manquantes doivent également être demandées dans le premier mois.

     A la fin du premier mois, le demandeur connaît donc précisément le délai dans lequel la décision doit intervenir.

Contenu des dossiers

Le décret précise de façon exhaustive la liste des pièces qui doivent être jointes à une demande de permis ou à une déclaration préalable.
Un système de "check-list" est mis en place dans les formulaires de demande de permis ou de déclaration préalable afin de permettre au demandeur de connaître avec certitude les pièces à joindre à son dossier. (voir rubrique formulaires en haut de page).
Le contenu de certaines pièces (volet paysager, notamment) sera précisé pour éviter les demandes excessives.

Des délais d’instruction garantis et un contenu précis des dossiers de demande

Le mécanisme créé par la réforme implique que les notifications de délai soient envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception.
 
Comme pour la notification de délai, l'administration disposera d'un mois après le dépôt d'une demande en mairiepour demander les pièces manquantes lorsque le dossier n'est pas complet.
Passé ce mois, aucune prolongation de délais n'est autorisée, même si cette pièce nécessaire doit être réclamée.
 
Il ne sera plus possible de demander une pièce qui ne figure pas sur cette "check-list" pour quelque motif que ce soit.
 
Ainsi la plupart des délais sont majorés pour être réalistes, mais ils devront être tenus.
Chaque service consulté sera supposé avoir émis un avis favorable s'il n'a pas
répondu dans le délai qui lui est imparti. Le respect des délais fixés implique que le service instructeur respecte strictement cette disposition et n'attende pas un avis exprès hors délai.
 
A l'issue du délai d'instruction, le demandeur aura presque toujours un permis tacite en cas de silence de l'autorité compétente.
Le permis tacite est généralisé, même dans les secteurs où l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France est requis.
Si l'ABF émet, dans le délai qui lui est imparti, un avis défavorable ou un avis assorti de réserve, il devra notifier copie de cet avis au demandeur, en lui indiquant qu'en conséquence, il ne pourra pas bénéficier d'un permis tacite.
 
Les conditions de retrait des autorisations sont modifiées et unifiées.
L'administration disposera d'un délai de 3 mois à compter de l'intervention de la décision pour procéder à son retrait si elle est illégale.
Les décisions de non opposition à une déclaration préalable ne peuvent être retirées.

De nombreux éléments de la demande deviennent déclaratifs,
et le service instructeur n'a pas à assurer de vérification préalable.

Il ne sera plus exigé de joindre à la demande un plan intérieur de la construction, plan dont les services n'ont pas les moyens de vérifier l'exactitude.
La surface de plancher du projet de construction sera strictement déclarative et engagera la responsabilité du constructeur et / ou du maître d’œuvre.
De même le calcul des taxes sera effectué sur la base des surfaces déclarées.
Si, une irrégularité dans cette déclaration est constatée, un redressement sera effectué.
Dès lors que des normes particulières de construction sont imposées (études imposées par un PPR,normes parasismiques … ) la demande devra comprendre une attestation d'un professionnel attestant le respect des normes ou l'existence de l'étude.
 
Si le pétitionnaire a construit quelque chose de légèrement différent du permis de construire initial, il peut déposer un dossier de permis de construire modificatif avant de faire sa déclaration d'achèvement.

Parallèlement, la réforme modernise le régime du contrôle de la conformité des travaux et introduit le mécanisme suivant.

C'est le pétitionnaire, le constructeur et / ou le maître d’œuvre, dans la déclaration d'achèvement de travaux, qui certifient avoir bien respecté le permis.
L'autorité responsable pourra contrôler la conformité des travaux et, le cas échéant, la contester, dans un délai de 3 mois ou 5 mois dans les secteurs protégés.
Passé ce délai, elle sera réputée n'avoir pas contesté la conformité des travaux. Dans certains cas, le contrôle est obligatoire.
Le propriétaire pourra demander à l'administration de lui en donner acte par une attestation écrite.